Výpověď a vyklizení nájemce neplatiče

Advokátní kancelář FABIAN & PARTNERS · Vymáháme po celé České republice · Garant JUDr. Ing. Pavel Fabian, advokát

Co s námi získáte

Každý měsíc, kdy nájemce neplatí a byt nevydá, vás stojí nájemné, služby a čas. Nejdražší je přitom chyba ve výpovědi, protože k neplatné výpovědi se nepřihlíží a celý postup začíná znovu. Proto přebíráme celou věc od první výzvy až po předání klíčů.

• Výpověď, která obstojí. Výzvu i výpověď sepíšeme se všemi zákonnými náležitostmi a zajistíme prokazatelné doručení.
• Byt i peníze v jednom řízení. Žalobu na vyklizení spojíme s žalobou na zaplacení dlužného nájemného, služeb a úroku z prodlení.
• Bez rizika svépomoci. Postupujeme výhradně cestou soudu a exekuce, takže se nevystavujete nárokům nájemce na náhradu škody.
• Vše na dálku. Podklady nám pošlete e-mailem, s nájemcem i soudem komunikujeme za vás.
• Přehled o každém kroku. Víte, kdy výpověď došla, kdy končí nájem a kdy proběhne vyklizení.

Kdy můžete nájem vypovědět

Občanský zákoník chrání nájemce bytu, pronajímatel proto může nájem ukončit jen ze zákonných důvodů. U neplatiče přicházejí v úvahu tyto cesty:

Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi (§ 2286 odst. 1 OZ). Který důvod je ve vašem případě nejrychlejší a nejbezpečnější, posoudíme podle nájemní smlouvy a přehledu plateb.

Náležitosti platné výpovědi

• Písemná forma a doručení. Výpověď musí být písemná a musí dojít nájemci (§ 2286 odst. 1 OZ).
• Výpovědní důvod. Pronajímatel ve výpovědi uvede důvod, u výpovědi bez výpovědní doby konkrétně popíše, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení povinnosti (§ 2288 odst. 3 a § 2291 odst. 3 OZ).
• Poučení nájemce. Výpověď musí obsahovat poučení o právu vznést námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je neplatná (§ 2286 odst. 2 OZ).
• Předchozí výzva. Před výpovědí bez výpovědní doby musí pronajímatel nájemce vyzvat, aby v přiměřené době odstranil závadné chování, tedy dluh uhradil (§ 2291 odst. 3 OZ).

Pozor na lhůtu k přezkumu. Nájemce může do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla, navrhnout soudu přezkoumání její oprávněnosti (§ 2290 OZ). Výpověď proto připravujeme tak, aby v takovém řízení obstála.

Jak postupujeme krok za krokem

1. Posoudíme smlouvu a dluh zdarma. Pošlete nám nájemní smlouvu, předávací protokol a přehled plateb. Do dvou pracovních dnů vám navrhneme postup a odměnu.
2. Vyzveme nájemce k zaplacení a nápravě. Výzva splní podmínku pro výpověď bez výpovědní doby a zároveň podmínku pro náhradu nákladů soudního řízení (§ 142a OSŘ).
3. Doručíme výpověď. Výpověď s důvodem a poučením doručíme prokazatelně, aby bylo jasné, kdy nájem skončil.
4. Podáme žalobu na vyklizení a na zaplacení. Pokud nájemce byt ve lhůtě neodevzdá, zastoupíme vás u soudu. Obě žaloby lze spojit do jednoho řízení.
5. Zajistíme vyklizení a vymožení dluhu. Na základě rozhodnutí navrhneme výkon rozhodnutí nebo exekuci vyklizením (§ 340 a § 341 OSŘ) a dlužnou částku vymáháme exekucí.

Proč nevyklízet svépomocí

Výměna zámku, odpojení energií nebo vynesení věcí nájemce bez rozhodnutí soudu se pronajímateli často vymstí. Nájemce může požadovat náhradu škody a vstup do bytu, který nájemce užívá, může naplnit i znaky trestného činu porušování domovní svobody (§ 178 trestního zákoníku). Bezpečnou cestou je výkon rozhodnutí, při kterém soud nebo exekutor nájemce o vyklizení předem vyrozumí, věci z bytu odstraní a předá je nájemci nebo do úschovy (§ 340 a § 341 OSŘ).

Co se stane s dlužným nájemným

Skončením nájmu dluh nezaniká. Vedle dlužného nájemného a služeb máte nárok na úrok z prodlení (§ 1970 OZ a nařízení vlády č. 351/2013 Sb.) a při úspěchu ve sporu i na náhradu nákladů řízení včetně odměny advokáta (§ 142 odst. 1 OSŘ). Při skončení nájmu si pronajímatel z jistoty započte, co mu nájemce z nájmu dluží (§ 2254 odst. 2 OZ). Jistota a smluvní pokuta přitom v souhrnu nesmějí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného (§ 2254 odst. 1 OZ).

Samotné vymáhání nájemného popisujeme na stránce vymáhání nájemného. Výši úroku si spočítáte v kalkulačce úroku z prodlení.

Nebytové prostory a prostory k podnikání

Zastupujeme i pronajímatele kanceláří, obchodů, skladů a provozoven. U prostor sloužících podnikání platí zvláštní pravidla (§ 2302 a násl. OZ). Pokud je nájem sjednán na dobu určitou a nájemce je s placením nájemného nebo služeb v prodlení déle než jeden měsíc, může pronajímatel nájem vypovědět s tříměsíční výpovědní dobou (§ 2309 písm. b) a § 2310 odst. 2 OZ). Výpověď musí obsahovat důvod, jinak je neplatná (§ 2310 odst. 1 OZ).

Kolik vyklizení stojí

Odměnu sjednáme předem písemně podle rozsahu věci, tedy podle toho, zda postačí výzva a výpověď, nebo bude nutná žaloba a výkon rozhodnutí. Pokud ve sporu uspějete, náklady řízení vám zpravidla nahradí nájemce (§ 142 odst. 1 OSŘ). Nárok na jejich náhradu podmiňuje výzva k plnění odeslaná nejméně 7 dnů před podáním žaloby (§ 142a OSŘ), kterou za vás vždy zajistíme.

Čím dříve začnete, tím menší dluh vymáháte. Pošlete nám smlouvu a přehled plateb hned, jak nájemce přestane platit. Posouzení je zdarma.

Proč FABIAN & PARTNERS

• Jsme advokátní kancelář, nikoli inkasní agentura. Věc vede advokát s pojištěním odpovědnosti 50 000 000 Kč.
• Výpověď, žalobu na vyklizení i vymáhání dluhu zajistíme v jedné kanceláři.
• Pokud nájemce upadne do insolvence, přihlásíme vaši pohledávku včas. Insolvenční řízení známe i z pozice insolvenčního správce.
• Zastupujeme pronajímatele po celé České republice. Vše vyřídíme na dálku e-mailem.
• Pohledávky neodkupujeme. Pracujeme výhradně ve vašem zájmu.

Věc nepřevezmeme, pokud je nájemce nebo pronajímaná nemovitost v zahraničí, nebo pokud k nájmu nejsou k dispozici žádné podklady.

Související služby

• Vymáhání nájemného
• Soudní vymáhání pohledávek
• Vymáhání pohledávek exekucí
• Správa pohledávek pro pronajímatele

Související průvodci

• Jak postupovat, když nájemník neplatí
• Předžalobní výzva: náležitosti a doručení
• Jak podat žalobu na dlužníka
• Exekuční řízení krok za krokem
• Uznání dluhu a dohoda o splátkách

Časté otázky

Autor a odborný garant obsahu

JUDr. Ing. Pavel Fabian

advokát, ev. č. ČAK 12434 · insolvenční správce se zvláštním povolením

Advokacii vykonává od roku 2008, funkci insolvenčního správce se zvláštním povolením od roku 2012. Společník FABIAN & PARTNERS, advokátní kanceláře s.r.o., která je opakovaně oceňována v soutěži Právnická firma roku v kategorii restrukturalizace a insolvence a jejíž kauzy a stanoviska přebírají česká média. Věnuje se vymáhání pohledávek, insolvenčnímu právu a restrukturalizacím. Byl insolvenčním správcem ve více než tisíci insolvenčních řízení.

Obsah této stránky odborně ověřil a za jeho správnost odpovídá uvedený advokát. Více o kanceláři

Právní stav ověřen k 21. 10. 2026. Zdroje: zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1970, § 2254, § 2286, § 2288, § 2290, § 2291, § 2302, § 2309 a § 2310, nařízení vlády č. 351/2013 Sb., zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, § 142, § 142a, § 340 a § 341, zákon č. 40/2009 Sb., trestní zákoník, § 178. Stránka má informativní povahu a nenahrazuje posouzení konkrétního případu.