Jak postupovat, když nájemník neplatí

Nájemník bytu či domu je vůči pronajímateli v postavení slabší strany. Právní úprava tak nájemníkům poskytuje poměrně vysokou míru ochrany, a to prostřednictvím kogentních norem, od kterých se nelze v rámci smluvního vztahu odchýlit. I přesto má však pronajímatel několik možností, jak v případě nehrazení nájemného postupovat.

Nejdříve je potřeba neplatiče písemně vyzvat

V případě, kdy není nájemné řádně uhrazeno ve lhůtě splatnosti, by měl pronajímatel nájemníka písemně vyzvat k jeho úhradě. Pokud není částka uhrazena ani na základě výzvy k úhradě dlužného nájemného, je zde předpoklad, že pronajímatel nadále nebude mít zájem neplatícímu nájemníkovi svou nemovitost pronajímat. Jak ovšem bylo uvedeno již v úvodu tohoto článku, je nájemce v rámci tohoto smluvního vztahu v postavení slabší strany a musí tedy být splněny určité podmínky, aby mohl být nájem ze strany pronajímatele vypovězen.

Podmínky pro výpověď nájemní smlouvy ze strany pronajímatele

Základní podmínkou pro možnost učinění výpovědi ze strany pronajímatele je porušení povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem. Občanský zákoník v ustanovení § 2291 odst. 2 stanoví, že se o zvlášť závažné porušení jedná zejména za situace, kdy:

• nájemce neuhradil nájemné a náklady za služby za dobu alespoň tří měsíců
• poškozuje byt závažným nebo nenapravitelným způsobem
• způsobuje jinak závažné škody

Pokud nájemník nehradí nájemné a zálohy na služby po dobu tří měsíců a neprovede dodatečnou úhradu ani po obdržení písemné výzvy pronajímatele, vzniká pronajímateli právo nájemní smlouvu vypovědět bez výpovědní doby a zároveň požadovat, aby mu nájemce byt bez zbytečného odkladu odevzdal.

V rámci výpovědi je zároveň nezbytné uvést, v čem pronajímatel spatřuje zvlášť závažné porušení smlouvy, v opačném případě by se k učiněné výpovědi nepřihlíželo.

Jelikož jsou ustanovení občanského zákoníku relativně kogentní, nelze se od nich odchýlit v neprospěch nájemníka a podmínky výpovědi tedy nelze smluvně upravit odlišně od právní úpravy obsažené v občanském zákoníku. Zde považuji za důležité upozornit rovněž na skutečnost, že v rámci nájemní smlouvy k bytu či domu nelze dle ustanovení § 2239 občanského zákoníku sjednat smluvní pokutu, která je i přes tento výslovný zákaz v řadě nájemních smluv sjednána. Po nájemníkovi ji však nelze požadovat a v případě nutnosti vymáhání nájemného prostřednictvím soudního řízení tak bude nárok na smluvní pokutu soudem zamítnut.

Vymáhání dlužného nájemného bez advokátní opory může být cesta na dlouhou trať. Výpovědí z nájmu však celý proces nekončí, neboť i po učinění výpovědi z nájmu bude pronajímatel dlužné nájemné požadovat. Za situace, kdy nájemník nebyl ochoten či schopen nezaplacený nájem uhradit na písemnou výzvu pronajímatele, a to ani po upozornění, že může dojít k vypovězení nájmu, není velká pravděpodobnost, že by po jeho vypovězení byl ochoten či schopen dlužné nájemné doplatit dobrovolně. Pronajímatelům se v tomto případě naskýtá možnost předat vymáhání nájemného advokátní kanceláři, která se již o vše postará.

Jaké podklady si připravit pro advokátní kancelář

Aby mohlo být vymáhání úspěšné, je nezbytné mít následující podklady:

• řádnou nájemní smlouvu (vymáhání nájemného bez smlouvy
• písemnou výzvu pronajímatele učiněnou před vypovězením nájemní smlouvy
• výpověď nájemní smlouvy

Další vhodné podklady:

• předávací protokol podepsaný oběma stranami
• zálohy na služby (v případě, že byly součástí nájemného)
• vyúčtování služeb od poskytovatele energií.

Pokud máte veškeré výše uvedené podklady k dispozici, mělo by mít následné vymáhání pohledávky hladký průběh.

Postup vymáhání dlužného nájemného přes advokáta

Postup v případě vymáhání nájemného je takový, že dlužníkovi nejprve pošleme advokátní výzvu k úhradě dlužné částky s dostatečnou lhůtou k provedení úhrady. Pokud však není pohledávka uhrazena ani v takto poskytnuté dodatečné lhůtě, nezbývá, než přistoupit k podání žaloby a pohledávku nadále vymáhat prostřednictvím soudního řízení, případně následného exekučního řízení.

1. Advokátní výzva k úhradě dlužného nájemného
   1. Zaplacení ze strany dlužníka
   2. Nezaplacení ve lhůtě
      1. Podání žaloby, vymáhání soudem
         1. Zaplacení ze strany dlužníka
         2. Nezaplacení ve lhůtě
            1. Exekuční řízení

S ohledem na výše uvedené je zřejmé, že jsou na pronajímatele kladeny v této souvislosti poměrně vysoké požadavky a pronajímatelům tedy lze jen doporučit, aby si před uzavřením nájemní smlouvy nového nájemníka a jeho platební morálku řádně prověřili.

Potřebujete pomoci s vymáháním nájemného? Ozvěte se nám. V případě úspěšného soudního řízení hradí poplatky na soudní řízení a právní zastoupení advokáta dlužník.

Mgr. Diana Schneiderová
FABIAN & PARTNERS, advokátní kancelář s. r. o.